Einkünfte jeglicher Art sind zu versteuern. Hierzu gehören auch Mieteinnahmen. Dabei können Sie als Vermieter von Ihren anfallenden Kosten, die über das Jahr verteilt auftauchen wie Renovierungen oder Instandsetzung, profitieren und vieles beim Finanzamt geltend machen.
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Mieteinnahmen versteuern
Mieteinnahmen werden jährlich über die Einkommenssteuererklärung angegeben. Sobald Mieteinnahmen eingehen, sind diese zu versteuern. Dies kann die Vermietung von privaten Wohnungen, Häusern, Grundstücken, Ferienwohnungen- und häusern, über ein Untermietvertrag, aber auch die Verpachtung von nicht bebauten Grundstücken sein. Dabei ist der Verwandtschaftsgrad unerheblich. Einkünfte sind steuerpflichtig. Die Nebenkosten, Sach- und Dienstleistungen der Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften dazu und werden ebenfalls versteuert, da diese an den Vermieter abgegeben werden.
Sonderfälle
Bei einem Jahreseinkommen von bis zu 9.168 Euro (2019) werden keine Steuern erhoben. Dies bedeutet, dass im Durchschnitt monatlich nicht mehr wie 764 Euro eingenommen werden darf. Für die kurzfristige Untermietung darf hierfür ein Betrag von 520 Euro nicht überschritten werden. Die dauerhafte Untermietung begrenzt sich auf 410 Euro monatlich. Alle Mieteinnahmen bis zu einem Höchstbetrag von 820 Euro werden vermindert besteuert. Ab 820 Euro werden Mieteinnahmen normal versteuert. Die Einkünfte sind nicht zur Regelmäßigkeit verpflichtet. Das heißt, die jährlichen Einnahmen zählen insgesamt.
Mit Werbungskosten Steuerlast senken
Entgegen gerechnet werden Aufwendungen für das vermietete Objekt, welche zum Erhalt und Verbesserung dienen, die sogenannten Werbungskosten. Zu den Werbungskosten zählen Kreditzinsen für das Objekt, Handwerkertätigkeiten und Nebenkosten. Die Nebenkosten im Zusammenhang mit den laufenden Kosten des Besitzers ergeben somit einen durchlaufenden Posten. Zu den Abschreibungen können Möbel einer zum Beispiel möblierten Wohnung zählen, Herstellungskosten Neubauten wie ein zusätzliches Bad, Balkone oder Dachausbauten und Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten zum Erhalt der Substanz und Aufwertung der Immobilie. Auf diese Weise bleiben Sie nicht auf Ihren Kosten sitzen und können dies Gewinn bringend zur Steuerlastsenkung nutzen.
Wenn der Wohnraum leer steht
Auch bei einem Leerstand von Mietwohnungen oder Ferienhäusern können Sie laufende Kosten wie das Schalten von Anzeigen oder die Kosten für den Makler geltend machen. Somit müssen Sie nicht komplett auf den Kosten hängen bleiben und können diese beim Finanzamt absetzen. Umsatzsteuer muss zwar nicht bei der Vermietung von Wohnraum entrichtet werden, jedoch bei der Vermietung von Parkplätzen und Garagen. Werden Wohnraum und Parkplätze, bzw. Garagen zusammen vermietet, werden die Einnahmen im Zusammenhang mit der Versteuerung der Mieteinkünfte versteuert und es ist keine Umsatzsteuer fällig.
Kosten sparen Steuern ein
Die Wertminderung der Wohnung oder des Hauses können Sie durch Abschreibungen geltend machen und von den Mieteinnahmen abziehen. Haben Sie im Laufe eines Jahres monatlich Mieteinkünfte von 1.000 Euro, beläuft sich das im Jahr auf 12.000 Euro Mieteinnahmen. Zahlen Sie für den Kredit zur Anschaffung oder dem Erhaltung des vermieteten Objekt Kreditzinsen, werden diese von den 12.000 Euro abgezogen. Übrig bleiben 7.000 Euro. Die laufenden Kosten werden in dem Beispiel auf 1.000 Euro gewertet, bleiben 6.000 Euro übrig. Hinzu kommst beispielsweise noch eine Abschreibung von 1.800 Euro und Renovierungskosten von 2.000 Euro. Die zu versteuernden Einnahmen sind somit 2.200 Euro. Ein Steuerberater berät Sie gerne zu Ihren Fall.
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